空室に入居が決まりそうな時は
とっても大家としてもドキッとしますよね♪
そんな時に入居予定者から具体的に言ってくる条件交渉で大家が避けるべき内容を具体的にご解説します。
これが正解という訳ではなりませんが、参考にして頂くと幸いです。
避けるべき入居条件交渉とは
[icon image=”check3-r”]家賃減額
[icon image=”check3-r”]退去時のお掃除代無料
[icon image=”check3-r”]連帯保証人無し
大家が出来たら避けた方がよいと思われる入居条件交渉です。
家賃減額交渉
50,000円の家賃を5,000円下げると45,000円になります。それで決まればいいと思っている大家も多く、長期空室になれば損失は大きくなるので一理あります。
でも家賃を下げることによって、下記のリスクが考えられます。
[icon image=”check3-b”]資産全体を下げる
[icon image=”check3-b”]市場価値を下げる
資産全体を下げるとは
１棟のアパートで考えてみると、新しい入居者が昔から住んでいる入居者と比べて毎月の家賃差が多くなると、昔から住んでいる入居者に不満が出ます。
その結果、退去原因や家賃減額原因にもなり、それを繰り返していくと、アパート全体の家賃が下がり、資産価値が低くなります。
市場価値を下げるとは
退去後の空室家賃を最初から減額して募集すると、インターネットや賃貸雑誌を見た入居予定者がこのエリアの家賃相場は、これぐらいが妥当なんだという勘違いをしてしまい、それを指標として部屋探しをしてしまう傾向があります。
不動産会社としても問い合わせしてくる部屋探しの家賃条件が低いと、その条件に出来だけ合わせようと大家に入居条件を相談したり、相場と勘違いするスタッフの方もいて、その結果が市場価値を下げることになります。
退去時のお掃除代無料
退去時のお掃除代無料とは、部屋を使ってもそのまま出て行かれるというリスクがあります。
故意過失は別に請求することが出来たとしてもリスクはついてまわります。
基本的には、礼金や敷金を先に預かることがオススメですが、市場的に礼金や敷金などの初期費用をもらうことが難しい場合には、退去時のお掃除代は頂きますという内容の契約にしておくことが無難でしょう。
私だってそうですが、ホテルのように賃料（クリーニング代込み）だけ支払うという仕組みだとちょっとしたことならいいよなぁ～なんて考えてしまいがちになります・・・。
もっと軽い入居者だと、タバコ吸ったり、少々壊しても内緒で出ていけばいいやぁ～なんて考えてますから。。。
連帯保証人無し
文字通り、契約者のみで連帯保証人をとらずに契約をしてしまうことです。
これはとてもリスクが高くなります。
契約人が、家賃滞納だけでなく、火災や荷物を置いて消えたり、死亡したりしたときなどにも困ります。
家賃滞納の肩代わりで連帯保証人を取るだけでなく、室内自殺や火災などにも保証人という存在がとても重要になります。
ただ、少し前でしたら、連帯保証人は２名必須でしたが、少子化や親戚との行き来が少なくなってきている時代なので、最近では１名になりつつあります。
[icon image=”finger1-b”]私の場合は・・・
連帯保証人１名＋家賃保証会社にしています♪
連帯保証人には、家賃滞納以外のトラブルになったときを想定し、家賃滞納については、家賃保証会社へ依頼するという流れをとってます。
契約の入口でしっかりと対処しておけば、入居中から退去までのトラブル回避率を高めることが出来ます♪♪
ぜひ、参考にして下さい。
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