不動産投資でアパートを購入する際に
不動産管理会社が家賃サブリースをしてくれることがあります。
実際に損か得かを調べてみました♪
賃貸アパートマンションの家賃サブリースの仕組みとは？
賃貸アパートやマンションにおける
家賃サブリースの仕組みってご存知ですか？
不動産会社や賃貸管理会社などの大手が
空室になっても家賃を保証してくれるシステムのことです。
つまり、入居者が退去しても家賃がそのまま入ってくる
状態になりますので、長期安定した収入が見込めます。
でも、本当に家賃サブリースはいいのでしょうか？
近年、ニュースやメディアで、家賃サブリースのトラブルも
騒がれていて、約束した家賃サブリースの金額が支払われずに
減額や解約になったりして、裁判で争っているみたいなことも触れられています。
基本的な家賃サブリースの仕組みですが
・賃料相場の70％から90％を毎月保証
・2年ごとの賃料見直し
・外壁や共用部分の定期的なリフォーム
・退去時に1ヶ月のリテナウントあり（1ヶ月保証免責）
・入居者が退去した際の原状回復費用は所有者負担
まだ、他にもあるかもしれませんが
主流の契約内容は、上記の項目です。
いくら毎月の家賃が保証されていても
退去時の原状回復工事費用や外壁などの大規模修繕が
定期的にあると、何をしているのかわからない状態にもなりかねません。
家賃サブリースの仕組みは、各会社によって変わりますので
契約する前にはしっかりと打ち合わせを行い、疑問点は質問することが
とても大切になります。
質問事項で大事だと思われる部分ですが、
・契約期間
・解約予告が出来るタイミング
・定期的な大規模修繕の必要有無
・賃料見直が出来るタイミング
この4つが主な重要な項目だと思います。
そして、家賃サブリースの仕組みで利益は
30,000円で借上げしたお部屋を40,000円で貸すと
月額の差額が10,000円になりますので、これを利益として
確保しているのです。
だから、戸数があまりに少ない（4戸以下）と
家賃サブリースをしてくれないこともあります。
気になる家賃サブリースを利用したほうがいい条件ですが
・郊外の立地で新築供給が毎年ある
・人口の割にアパートやマンションの供給が多い
・毎月の返済額より15万円以上で保証してくれる
などの場合は、家賃サブリースを利用してもいいかもしれません。
逆に立地がよくて、すぐに空室が決まるとかライバルと比べて、
間取りが人気などあれば、サブリースをしなくても
十分収益は見込めるのではと思います。
ぜひ、参考にしてみて下さい。
