人生百年時代とよく言われます。
しかし、寿命が延びても健康でいられる期間はそう長くありません。
歳を取って体が動かなくなっても安定して収入が得られるように、今から不労所得を築くことが大事になってくるでしょう。
そんな時に魅力なのが不動産投資です。
しっかりした収入を得るには、労働を全くしなくて良いわけではありません。
しかし、若者に求められるような体力・知力はあまり必要ないので老後のやりがいとしてもピッタリと言えるでしょう。
今回は不動産投資の中でもやりがいと収益がしっかりしているアパート経営についてまとめました。
実質利回りって何？表面利回りとの違いは？
利回りという言葉を聞いたことがあるでしょうか？
利回りとは、投資した金額に対して収益割合がどれくらいかを表したものです。
不動産投資の場合は物件取得費に対して、1年間の家賃収入の割合となります。
このように物件の収益力を比べる時に参考にされる指標の1つが利回りという数字になります。
ただし、利回りにも想定利回りや表面利回り、実質利回りなど複数種類があります。
表面利回りとは、物件価格に対して1年間で得られる賃料収入の割合です。
対して実質利回りは、購入にかかった諸経費や年間の維持費などを差し引いた値となります。
つまり実質利回りは実際に手元に残る収益率により近い数値となるのです。
また想定利回りといったものもあります。
これはアパートの部屋全てが入居者で埋まり、満室となると仮定した場合の賃料収入を元に計算します。
一番良いパターンを元にした値ですので利回りは高めの数値となります。
しかしあくまで想定ですので、現実とは異なることを理解しておきましょう。
このように利回りには様々な種類がありますので物件を比較する時は、同じ種類の利回りで比べるようにしましょう。
実質利回りの相場はどれくらい？理想的な値とは⁉
やはり投資をする上で気になるのは、どれだけ実際に利益が得られるかという実質利回りでしょう。
実質利回りは下記のような計算で求められます。
（年間収入―年間諸費用）÷（購入金額＋購入時の諸経費など）×100
新築アパートの実質利回りは一般的に2%～5%程度と言われています。
理想的な利回りは5%ですのでこの辺りを目指して物件選びをしましょう。
余談ですがFIREブームで一時期話題となった株式投資による収益率の目安も4%前後と言われています。
長期投資を考えた場合、そのあたりの数値がそこそこのリスクで目指せる妥当なラインなのかもしれません。
反対に下限としては3%を下回らないようにするのが1つの目安となってきます。
利回りが低いと、安定した収入を得るどころか借金が増えていくことになりかねません。
購入前の予定では利回りが高くても思わぬ出費がかさむと実質利回りはどんどん下がってしまいます。
予め支出の項目を確認して予想外の出費が出ないようにしましょう。
特に新築アパートの場合は建設費用がメインの支出要素となります。
新築アパートの建築費相場は坪90万円が1つの目安ですので、実質利回りの計算に当てはめてシミュレーションしてみましょう。
まとめ
利回りの数値はたくさんある物件を客観的に比較できる便利な指標です。
しかし数字だけ鵜呑みにすると失敗する可能性も高くなります。
数値はあくまで絞り込みに使用して購入する前には物件の詳細を確認しておくと無難です。
利回りの相場をきちんと押さえておき、極端に高い利回りがあればしっかり根拠を確かめるようにしましょう。
