賃貸物件を買う時の失敗しない方法が知りたい方に
情報をお届けします。
不動産投資物件を購入するときのポイント
不動産投資物件は金額も大きくて、失敗するとリスクが高いという
イメージが一般的にあると思います。
賃貸物件を買う時に失敗しないポイントですが、
自分なりの購入目安を持つことが大切です。
購入目安とは、物件金額や戸数、間取り
利回り、場所などです。
例えば、物件金額は5,000万円以下しか買わないとか
利回りが〇〇以上しか買わないなどです。
ただ、この指標をあまりに厳しくすると
賃貸物件の購入が難しくなることが考えられます。
ですので、厳しくしすぎずに指標を持つことが大切です。
これは、実際に購入した私の指標ですが
・家賃が近隣ライバルアパートより安い
・築年数は古くても室内リフォームしている
・貸しやすいエリア
購入予定のアパートの今住んでいる家賃が
近隣のライバルアパートよりも安く貸していることがあります。
これは、現オーナーが空室が嫌なので少々家賃を安くしても
入居させたいなどの意向があり、安く貸していることがあります。
ここで重要なのは、家賃が高くて利回りがいいアパートより
家賃が周りのアパートより安く貸していて、利回りはそこそこな
アパートを私は選びます。
これはどういうことかというと、今住んでいる入居者の家賃が高くても
将来退去したときに家賃が下がってしまう恐れがあるからです。
このような指標は、実際に仲介する不動産会社は
あまり分からないこともありますので、
自分である程度の調査や知識が必要です。
近隣の家賃を調べるには、インターネットで実際募集中の
家賃を調べることである程度分かりますし、その地域で手広く活動している
賃貸仲介会社にヒアリングすることで分かると思います。
築年数は古くても室内リフォームしていることで
今住んでいる入居者が退去しても次回のリフォーム費用を抑えることができます。
室内リフォーム状況は、販売しているアパートの
修繕履歴等を教えてもらうことで、ある程度予想ができます。
例えば、築20年でお風呂の入れ替えを1度しているなどです。
リフォーム費用は、お風呂やトイレ、キッチンなど
水回りが一番高くなるので、この辺りをリフォームしている
アパートを選ぶと原状回復のコストを抑えられます。
貸しやすいエリアに建っているアパートも
入居率がいいので、賃貸経営が安定します。
人気があるエリアとは、賃貸需要が多い人気のエリアだけでなく
駅が遠くても区画整理などで住みやすいエリアや
賃貸物件が少なくて需要より供給が比較的高いエリアなどです。
これは、地域をしっかりと把握していないといけないことなので
地元や住んでいる年数が長い場所など、自分がよく知っていることが
とても大切な条件になります。
不動産屋に聞くと、ほとんど、ここはいいエリアですとか
貸しやすい場所ですと言われることが多いのは
売らないといけないという意識があるからです。
なので、自分がしっかりと地域を調査することが重要なのです。
いかがですか？
ただ単に利回りがいいとか、価格が安いだけで購入すると
将来、後悔してしまうこともありますので
しっかりと自分の指標をもって購入検討するのが大切です。
ぜひ、参考にしてみて下さい。
