不動産投資を行なうときのリスクで、頻度が高いのが家賃滞納です。
家賃滞納は、時間が長くなるにつれ回収するのが難しくなります。
そんなリスクを少なくするポイントや対処方法をご紹介します。
私の経験上で話をすると、家賃滞納は時間が経過すればするほど回収が難しくなります。
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滞納入居者と話をすると
支払うことが出来ない理由やいつまでに支払うという時期などを永遠と繰り返してしまい
結局、時期が延びたり、約束の金額の支払いがなかったりします。
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まだ、少しでも家賃の支払いがあればいいですが、支払期日に支払われず期日だけが延びていくのが最悪です。
[icon image=”check-b-b”]そうならないように家賃滞納リスクへの対処方法やポイントをご紹介します♪♪
まずは、入り口の契約時がとっても大事です。
これを怠ると入居者が入居しても家賃滞納が起これば、空室と同じです。
空室なら、まだ成約すれば家賃が入りますが、滞納者が住んでいると次の入居者を募集することすら出来ません。
そこで契約時の入居者のチェックポイントとして
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- 入居書類の不備を確認する
- 所得（収入）と家賃を確認する
- 引越し理由を確認する
- 勤務年数を確認する
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入居書類の不備を確認するとは、通常、部屋を契約する前に入居申込書に記入して審査を行ないます。審査合格すると部屋の契約を行なう手順です。
まさか、審査をしていないオーナーはいないと思いますが、入居前の審査は必ず行なってください!!
[icon image=”finger1-r”]不動産会社を通すと入居申込書などでどんな人物かを教えてくれます。
確認する中で特に重要なのが
引越し理由、勤務年数、収入
です。
引越し理由は、転勤や結婚等の一般的な理由でしたらいいですが
住み替え等の理由なら、なぜ住み替えるのか？が重要になります。
比較的近い距離での引越しなどは、滞納やその他の理由で
そこに住めなくなったということも考えられるし、県外からの引越しの場合には
親や親戚、会社などが引越し先に無いのに引越しするのは通常考えにくくなります。
入居前の審査がとても大切になります。
審査を自分ではなかなか出来ないというオーナーに
不動産会社へ管理を任せる方法もあるし、家賃滞納保証会社を利用する方法もあります。
不動産会社へ管理を依頼すると通常、賃料の５％から１０％の管理料が毎月かかりますが、その分、安心を得られます。
ご自分でアパート管理しているオーナーには、家賃滞納保証会社を利用するといいです。
家賃滞納保証会社は、いろいろな会社がありますが、ほとんどの会社が家賃を滞納保証してくれたり、短期解約違約金や残置物処分、弁護士費用等までも保証してくれたりします♪♪
費用は、毎月の賃料合計の５０％から１００％の初回費用と年間継続保証料10,000円や数パーセント等の費用がかかります。
支払うのは入居者なので、家賃滞納保証会社に入ると敷金や礼金を無くすような募集方法が入居者もお得なのでオススメです。
すでに家賃滞納をしている入居者への対処方法は
以前から住んでいる入居者が家賃滞納している際の対処方法ですが
１．入居者と書面で約束をして、短期的に取立てする。
２．家賃取立て会社に依頼する。
３．司法書士や弁護士に相談し、対応してもらう。
当然、１は自分でやるので費用の面はありませんが、オーナーが行なう限界はあります。
２．は、以前私が依頼した会社に 株式会社アーネットという会社に依頼しましたが、取立てもしっかりしていて、回収もして頂いたので良かったです。費用はかかりますが・・・。
３．最後は弁護士や司法書士に依頼する方法です。強制執行までいくと１００万円前後も費用がかかりますので
私の場合は
1ヶ月滞納→自分で家賃督促する。
2ヶ月以上滞納→家賃回収会社に依頼する。
3ヵ月以上滞納→家賃回収会社または、弁護士や司法書士
のようにします。
参考にして下さい。
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