いざ不動産投資を始めようと思っても、分からないことはたくさんあると思います。
そもそも不動産投資とは何なのか、、、
不動産投資とは、「マンションを一棟購入し、各部屋を入居者に貸し出し家賃を取り、その家賃が収入となる投資」です。
初めに不動産を購入する大きな費用が掛かりますが、家賃収入で後に追いつき、初期費用を全て回収した後は、プラスの収入となっていく仕組みです。
それを踏まえた上で、不動産投資の「利回り」とは何なのかを見ていきましょう。
利回りとは？
利回りとは、「不動産の儲かり度合いを％で表した指標」のことです。
もちろんその数値が高ければ高いほど儲かる数値も高くなります。
利回りの計算式
予想される１年間の家賃収入 ➗ 物件の販売価格 ✖️１００ ＝利回り
例
３０００万円の物件、１年間の家賃収入が１８０万円の場合
１８０ ➗ ３０００ ✖️ １００ ＝ ６％（利回り）
となります。
当然、利回りの数値が高ければ高いほど、儲かる数値も多くなります。
ただし、利回りは部屋が満室であることを前提に計算されたものなので、空室が出るとその分儲けは低くなります。
続いては、、、
利回りの細かな内容についてみていきましょう！
「表面利回り」とは、、、
表面利回りとは、大まかに投資物件の儲かり具合を表した指標です。
表面利回りの計算式
予想される１年間の家賃収入 ➗ その物件の販売価格 ✖️１００ ＝ 表面利回り
計算式としては、利回りと同じです。
ただし、修繕費用など諸経費に関しては考慮されていないので、あくまでも大まかな数値と考えましょう。
実際の利回りは表面利回りを下回ることを想定して、参考程度に考えることをオススメします。
「実質利回り」とは、、、
表面利回りに対し、実質利回りは必要経費などを含め計算するので、より細かな儲かり具合を表しています。
実質利回りの計算式
（１年間の家賃収入ー１年間の必要経費） ➗ （物件の販売価格＋物件を購入する際に必要となる諸費用） ✖️１００ ＝ 実質利回り
投資用物件を所有することにより必要となる経費、物件を購入する際に必要となる諸費用などを含めたうえで計算するため、より具体的な利回りを算出することが可能です。
１年間の必要経費
・物件の修繕費用
・物件の管理を委託する場合は管理委託費用
・毎年課せられる固定資産制
・ローンを利用した場合はローン返済額
物件を購入する際に必要となる諸費用
・不動産業者に支払う仲介手数料
・登録免許税や印紙税、不動産所得税などの税金
ただし、実質利回りも表面利回りと同様に満室を前提とした計算となる為、確実なものではありませんので注意ください。
利回りを考える際の注意点
不動産投資の利回りは、家賃収入と必要経費が大きく影響してきます。
そこで、不動産投資の利回りを考える際にいくつか注意点をあげていきます。
・高い利回りの物件に注意！
不動産情報サイトなどで投資用物件を検索すると、利回りの高いものがたくさん出てきます。
これらの利回りの表示は大概満室を想定した利回りが表示されています。
空室だらけでは当然家賃収入など見込めません。
高い利回りにはそれなりの理由があるので、よくよく調べることが大切です。
中には事故物件などがあったり、買い手がなかなかつかずやむを得ず価格を下げているものもあるので、実際に物件を見に現地にいったり、詳細な資料を取り寄せるなどして、物件の状態を把握するようにしましょう。
利回りはあくまでも参考程度に。
・利回りは実質利回りを重要視する
表面利回りはあくまでも物件を把握するひとつの目安でしかないので、実際の収益を反映しているものではありません。
必要経費などを含め計算された実質利回りを見ることにより、具体的な収益が見えてくるので、物件を選ぶ際には特に実質利回りを重視していきましょう！
まとめ
利回りについて少しはお分かり頂けましたでしょうか。
投資をしていく上で、どれだけの利益が出るのかは一番重要なポイントだと思います。
ただ、利回りが高いからといって、いい物件というわけではないので、
利回りはあくまでもひとつの目安として考え、必要経費、掛かる諸費用なども考慮し、物件をより詳細に調べた上で、購入することをオススメします。
