賃貸か持ち家かどちらが得かというのはよく議論になるテーマですよね。
結論から言ってしまうと、どちらが得かどうかは人それぞれだと思います。
理由は、人によって前提となる年齢、資産、家族などの条件が異なるからです。
しかし、不動産投資家にとって、自宅を購入するのか賃貸するのかは、将来的に資産を拡大していく上で非常に重要な判断になります。
今回の記事では、不動産投資家が賃貸に住むメリットと持ち家のメリットについてお話ししていきたいとおもいます。
不動産投資のオーナーには賃貸派が多い
意外に思われるかもしれませんが、多くの不動産投資家は賃貸物件に住んでいます。
一番大きな理由は、住宅ローンを組んでしまうと、銀行の融資枠がその分減ってしまうからです。
不動産投資を拡大していくためには、手持ち資金を出来るだけ残しながら、出来るだけフルローンに近い形で物件を購入していくことになります。
２件目、３件目の投資を想定する場合、この融資枠をしっかりとコントロールしていかなければなりません。
融資枠は銀行によって差がありますが、一般的には年収の10倍くらいまでとなっています。
例えば、年収700万円であれば融資枠の上限は7000万円程度です。
ここで、住宅ローンを4000万円組んでしまった場合、残りの融資枠は3000万円になってしまい、物件の選択肢がかなり狭くなってしまいます。
また、２件目、３件目の融資を引くためには、返済を進めるか、年収を増やして融資枠を拡大するしかないため、規模拡大のスピードは遅くなってしまいます。
逆に、住宅ローンの残高よりも住宅の担保価値が上回っている場合や、住宅ローンの返済が終わっている場合は、自宅を担保に提供することで、融資枠を広げることができる場合がありますので、そういった方は積極的に自宅を担保にする事で、有利な条件で融資を受けることができるでしょう。
ヤドカリ投資なら持ち家もあり
ヤドカリ投資とは、定期的に自宅を転売、賃貸する事で収益を得る不動産投資手法です。ヤドカリのように次々と家を住み替えることからヤドカリ投資と呼ばれています。
これから不動産投資を始める方や自己資金がない方でも手軽に始めることができる点がメリットです。
ヤドカリ投資の仕組みは、住宅ローンを使って不動産を購入。物件が値上がりしたタイミングで売却。利益を確定させる。売却益を得るパターン。
また、売却せずに賃貸に出して賃貸収入を得るパターンがあります。
注意点としては、賃貸に出す場合は、住宅ローンを完済するか、アパートローン等への借り換えが必要になります。
ヤドカリ投資のメリットは、自分が居住している期間は、超低金利の住宅ローンを使うことができる点です。変動金利であれば年０.４１％〜と一般的なアパートローンの2％〜とを比較すると圧倒的に低コストです。
また、住宅ローンの審査は不動産投資ローンの審査とは審査基準が異なり、比較的に属性が低い方でも審査が通りやすくなっています。
若い方や年収、自己資金が少ない方でも、売却によって資産を増やし、徐々に高価格な物件に拡大していくことも可能になります。
他にも、投資リスクが低い点も初心者には魅力的です。
購入後、自分で住んでいる間は空室リスクは０ですし、売却や賃貸に出す際にも、もし買い手や入居者が見つからなければ、自分が住み続ける事でリスクはほとんどありません。
また、購入価格と売却価格が同水準で売却益がほとんどなかったとしても、自分の居住期間の住居費用がほとんどかからなかった事になりますから、その分資産は増加したことになります。
この他にも、所得税の住宅ローン控除や譲渡所得の3000万円控除の特例など節税メリットも期待できます。
ただし、ヤドカリ投資は基本的には売却益を狙うわけですから、購入価格を低く抑えることが重要です。
その為には、割安な中古物件を見つける為の情報収集や低コストで物件をバリューアップさせるスキルなど、不動産投資家としての力量が求められます。
まとめ
不動産投資のオーナーにとっては賃貸と持ち家の両方にそれぞれメリットがあることがお分かりいただけたでしょうか。
重要なのは、自分の置かれている状況を整理して、どちらが自分のライフスタイルや投資スタイルに適しているかを冷静に判断することだと思います。
後から後悔しないように事前にしっかりと準備とシミュレーションを行ってくださいね。
