オーナーにとって毎月の家賃が下がるほど、
困ることはありません。
実際に貸しているマンションの入居者から、更新時期になると
家賃下がりませんか？という声を聞きます・・・。
そんな時の貸主がとるべき対処ポイントや具体的な方法をご紹介します♪
家賃減額交渉時の対処方法
実際に借主から家賃値下げ交渉が入った時に、どうしようか～と考えるのが実情です。
私の場合、いろんな本を読んだり、知り合いの不動産会社へ相談したりして多くの方の意見を聞きました。
その経験をまとめると・・・
３つに大きく分けて整理して考えます。
入居期間 ・ 家賃滞納状況 ・ 設備状況
詳細に説明しますと
[icon image=”check3-b”]入居期間状況
家賃値下げ交渉を言ってきている入居者がどれぐらい入居をしているかという期間です。10年以上住んでいる人もいれば、入居して1ヵ月という人までいます。
入居して半年以内とか１年以内とかで賃料値下げ交渉を言ってきているのでしたら、頑固として下げない意思表示をすべきです。
逆に5年以上や10年以上住んでくれている入居者は、優良入居者なので出来るだけ聞き耳を立てて相手の言い分を聞きます。
[icon image=”check3-b”]家賃滞納状況
家賃値下げ交渉を言ってきている入居者の家賃支払い状況です。
家賃滞納履歴はとても大切で、うっかり振込みを忘れた！という入居者以外の家賃滞納常習者が家賃値下げ交渉を言ってきている場合は、まずは現在滞納している家賃を支払ってから交渉の土俵に上げます。
中には更新時期半年前になって、家賃をきちんと支払うようになり、更新時期に家賃値下げを言ってくる入居者もいるので、過去の家賃滞納履歴も確認します。
もちろん、滞納常習者の家賃減額は一切聞きません。むしろ、退去したほうが次の入居者に家賃を支払ってもらう方が、確実ですから。
[icon image=”check3-b”]設備設置状況
家賃値下げ交渉を言ってきている入居者の住んでいる設備の設置状況です。
設備とは、温水洗浄便座やお風呂の自動追い炊き、テレビインターホンなどをいいます。
空室対策で、設備をつけていてもすでに入居している人に対しての設備提供はなかなか出来ていないのが現実です。
入居者は、玄関を見て自分のところには、テレビインターホンがついてない！って感じるようですね。
家賃値下げ交渉をしてくる入居者目線で考える
実際に家賃値下げ交渉をしてくる入居者目線で考えてみます。
値下げ交渉タイミングは
[icon image=”check3-r”]引っ越しを考えた時
[icon image=”check3-r”]更新時期
です。
実際に引っ越しを考えた時は、賃貸情報誌やインターネットを見て部屋を探します。
その時に必ずといっていいほど、今の自分の住んでいるアパートの募集状況を見ます。
契約更新時期も同じです。
特に契約更新に手数料が必要な場合には、値下げ交渉を誘発する傾向があります。
私の場合は、契約更新は【自動更新】にしているので、確率を下げていますが。
契約更新料は、地方によって違いますが、5,000円から家賃の２ヶ月分まで幅広いようです。
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[icon image=”check-b-b”]仮に更新料を家賃１ヵ月分を40,000円とすると契約期間が２年の場合
40,000円÷12＝約1,700円
入居者目線で考えると、毎月1,700円家賃が上がるというイメージがあります。
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借主からの家賃値下げの情報源等
家賃値下げの情報源として
隣人から聞いた情報
ネットや雑誌で募集している情報
が突発的な情報がほとんどです。
たまに自分の周りの物件資料を集めてきて、設備状況や専有面積の平米単価を出してきて、高いのどうのこうの・・・という入居者もいます。
家賃値下げの内容は
あの部屋が60,000円なので、私の家賃も60,000円に下げて下さい。
とストレートな内容です。
次に家賃値下げ交渉がきた時の
貸主の家賃減額交渉における考え方やポイントとして
入居期間・家賃滞納状況・設備状況をよく考慮しながら
入居者の本気度
家賃減額の金額
を検討します。
入居者の本気度は、大きく２つあり
家賃が下がったらラッキー
家賃が下がらないと退去する
の見極めが大切になります。
家賃減額の金額の見極めも重要で
隣の部屋が60,000円だから同じにしてほしいとか
具体的に5,000円を減額してほしいなど
入居者の本気度は
会話のやり取りや相手の表情や仕草で判断します♪
具体的な交渉手順として
１．設備
２．ギフト
３．契約内容修正
４．家賃減額
基本は、この順番で交渉しましょう。家賃減額は最後です！
相手によっては、いきなり家賃減額もあるとは思いますが・・・。
ぜひ、参考にして下さい。
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