アパート経営で、最大の困り事は空室です。
空室になった部屋の対策ばかりでなく、現在の入居者にも対策を行うことによって
長く住んでもらうことができます。
具体的方法やポイントを見ていきましょう!
テナントリテンションとは
テナントリテンションという言葉をご存知ですか?私も知りませんでしたが・・・。
テナントリテンションとは、入居者に長く住んでもらうために退去をさせないことです。
[icon image=”finger1-b”]もう少し具体的に言いますと
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現在入居している人に対して、サービス(設備投資や住みやすい環境作り)を提供していくこと
[/colored_box]
入居者がここに住みたいなぁ~と思わせること、感じてもらうことが大切です^^
という訳で、住人に長く住んでもらうことが空室対策の1つでもあります。
仮に現在の入居者(5年居住)が退去した場合には・・・
[icon image=”check3-r”]家賃減額損失
[icon image=”check3-r”]空室期間損失
[icon image=”check3-r”]設備投資損失
[icon image=”check3-r”]リフォーム損失
etc…
長く住んだ入居者が退室すると、上記のような様々な損失が予想されます。
次回募集時の賃料減額や次の入居者が決まるまでの賃料が入ってこないし、設備も古く場合には設備交換やリフォームも必要になります。
上記損失が少ないケースでも退室後のクリーニングなどの原状回復費用は、確実に必要ですので、入居者が退去すると数十万円以上の費用が必要になります。
以上のように
現在の入居者が退去する期間が短くなることで
オーナーに多くの損失を与え、賃貸アパート経営も圧迫すること
が予想されます。
実際に入居者の立場で考えると・・・
空室になった部屋をリフォームしたり、設備を新しくしたり、賃料が安かったり・・・と
インターネットや雑誌を見れば分かりますので、入居者は結構知ってます・・・。
何でそんなこと知ってるんだ!ってことですが
一度、私も住んでいるアパートの住人にアンケートを取ってみましたので。。。
そのアンケートを見ると・・・
家賃が高い、設備が古い、友達にかっこ悪くて言えないetc…
結構、言いたい放題に書かれていて、大家と入居者のギャップに初めて気づいた記憶があります。
このギャップが埋めれずに退去する住人に対して対策が必要です。
結婚や転勤といった退去理由はどうしようもありませんが・・・。
長く住んでもらう具体的な方法について
実際に具体的なテナントリテンションの企画や対策ですが・・・
[icon image=”check3-b”]●●年間住むと旅行券を進呈
[icon image=”check3-b”]商品券やポイントを配る
[icon image=”check3-b”]野菜など食品を配る
[icon image=”check3-b”]設備を新しく交換
[icon image=”check3-b”]掃除サービス
などなど。
2年以上住んで頂くと有名な遊園地フリーパス券を進呈します♪
私の知り合いのオーナーがやっています。
実際の効果はどうなのか?と疑問に思いますが、実際には高稼働率で1年を通してもほぼ満室経営をしているところを見ると、効果ありということでしょう。
地元のスーパーやコンビニなどの商品券を配ったり、家賃を支払うと月々ポイントを進呈なども特典になります^^
農家のオーナーは、季節に応じて旬な野菜を配ってもいいと思います。
最近、野菜も高いですし、オーガニック野菜も流行っていますしね。
今住んでいる入居者の部屋の設備が古ければ、新しく交換するのもいいでしょう。
温水洗浄便座やテレビモニターホン、お風呂に自動追い炊き追加などいろいろとありますが、入居者が必要と感じている設備にするといいです。
単身アパートやマンションなら、お掃除サービスというのもいいかもしれませんね。
外国では、定番サービスで入居者の代わりにお風呂やトイレ、台所等の掃除を専門業者に依頼する方法です。費用はオーナーがもちろん支払います。
このサービスは、ただ単に入居者のサービスでだけなく、入居者の状態や部屋の維持管理の面からもオススメです。
ごくまれに、退去した時に室内を確認すると、エアコンや風呂、トイレがものすごく汚れていて、掃除してもなかなか取れないことがありました。
掃除しない人もいますので・・・。
皆さんもすでに気付いた方もいるかもしれませんが、テナントリテンションでは家賃減額はなるべく最後に対応します。
[icon image=”finger1-b”]テナントリテンションのコツとして
なるべく家賃を減額せずに他の対応やギフトにする
賃料を減額するのではなく、設備をつけたり、物をプレゼントしたりする
いわゆる付加価値をつけるようにすることです。
ぜひ、参考にしてみて下さい♪
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