不動産投資をするきっかけは
不動産物件を購入する
相続などで不動産物件を譲りうける
のどちらかのタイミングです。
相続で不動産物件を譲り受ける時は、選びようが無いですが
不動産物件を購入する
時には、投資物件を購入するかどうかを判断することが必要になってきます。
その判断材料となるのが
投資利回り
です。
不動産の投資利回りとは・・・
【表面利回り】と呼ばれていて
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表面利回り＝年間満室賃料÷不動産の購入価格×100
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で計算されます。
[icon image=”check-b-r”]例えば・・・
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5,000万円で購入した不動産投資物件が
月々の満室賃料が50万円収入が入る場合に
50万円×12ヶ月（1年分賃料）＝600万円
600万円（1年分賃料）÷5,000万円（購入価格）×100＝12%
12%の表面利回りということになります。
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[icon image=”finger1-b”]表面利回りが高いほうが投資効率が高いと言えます♪♪
[icon image=”arrow2-gr”]物件と利回りとの関係ですが
いくら表面利回りが高いからといって、不動産投資物件が良い物件ということではありませんのでご注意を!!
木造や鉄骨造の建物になると表面利回りは、20%以上を超えるものまでありますが、需要と供給のバランスで言えば、古い木造の物件や駅から遠い物件になると入居者が決まるかどうかの問題が出てきます。
建物が古くなると購入後の修繕費などを計算しておかないと購入後の経費がかかり、予定した投資金額が回収できなくなって、結局損をしてしまう結果につながります。
修繕費用のリスクは
・外壁塗装や屋根の防水
・給配水管
・雨漏りの履歴
・シロアリ被害
・エレベーターなどの設備
などがありますので
購入する前に直接取引している業者に見てもらうか、購入する仲介会社や不動産管理会社などにザックリと見積もってもらうといいでしょう。
特に賃貸仲介会社や管理会社に見積もってもらうと経営しているノウハウがあるので、修繕リスクや客付けできる室内なのかを見てもらえるので、表面利回りとは別に客付け可能かどうかが分かります。
[icon image=”check-b-r”]あくまで指標として捉えて頂くといいですが
表面利回りが15%あれば、実質の利回りは8%～10%ぐらいでしょう。
この感覚を身に付けることが、不動産投資を購入する際の判断材料となり
購入後のアパート経営も比較的予定通りの投資効率
となります。
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