私も多くのオーナー仲間と話す機会があり、様々な考え方をもっている方がいます。
そんなオーナーの考え方で失敗して負債が増える人の考え方や共通点について話をしますと
不動産投資物件を購入する時に
- 自分が思ったとおりの物件を求める
- 決断が遅く、行動しない
- 細かなことにこだわる
が共通しています。
不動産投資物件は、新築と中古に別れます。特に中古の投資物件で言えるのですが、売る人の都合で建てたり購入したりして、その後に売却をするのですから、そんな今から購入する側にとって思ったとおりの投資物件があるはずがありません。
この考え方が大前提にあると、次に決断力が鈍り、決断力が鈍ると当然に、行動力に悪影響が出ますので、あまり細かなことを考えすぎていては、なかなか投資物件を買えなくなります。
これはあくまで私の場合ですが
鉄筋コンクリート造りの場合・・・利回り8％以上で現地を確認する
鉄骨や木造造りの場合・・・利回り10％以上で現地を確認する
というルールを決めています。現地を見ても買うかどうかは、現地を見てから判断します。
私が不動産投資物件を購入する際に判断材料としているのが
- 現在の管理状態や修繕履歴
- 収入確認から収支計画案を算出
- どんな人が今後入居するか
です。
現在の管理状態は、滞納履歴や今まで行なってきた修繕履歴などを確認する事により、購入後の修繕計画を立てることができます。
修繕計画とは、外壁や共用部分の修繕、退去後のリフォーム費用、日常清掃などの月々のメンテナンス費用などを予想して計画に入れます。
今は満室かもしれませんが、今後の家賃減少や空室損失なども考慮し、今後どんな入居者が入ってくれるのかを予想します。
たとえば、大学近くなら学生が入居するとか、繁華街の近くなら社会人や商売されている人が入居してくれるだろうとかの予想です。
大切なポイント♪♪
入居対象者を予想する事によって、購入後の対策や支出を予想する。
以上のようなことが、不動産投資を失敗して負債が増える人の考え方や共通点です。
あくまで、オーナーは経営者です。
従業員（入居者）に対してサービス業という感覚を持っていないと、今後のアパートマンション経営は、必ず失敗します。
日々勉強ですね♪♪
