不動産投資をする上で、リスクのひとつになるのが「事故物件」です。
そもそも事故物件とは何なのか？
特に明確に定義されているわけではないですが、物件のオーナーや賃貸契約者が敬遠すべき事情のある物件であることは確かです。
一般的に事故物件といえば、、、
・貸し出していた部屋の室内で、自然死、自殺、他殺などで人が亡くなった
・強盗や放火などの事件があった
・心霊現象が起こったと言われている
理由はさまざまですけど、精神的にその部屋に住みにくくなってしまう状態を「事故物件」と広く定義づけされています。
仮に購入した物件が事故物件となってしまったリスクとして以下が挙げられます。
・修繕、供養などの費用と手間がかかる
自然死、自殺、他殺などで人が亡くなった場合、部屋を元の状態に戻すために、シミや臭気を無くす必要があります。
そこで床や壁の張り替えなど大掛かりな修繕を行うと当然多くの修繕費用がかかってきます。
また、精神的な部分でも部屋を供養する必要があるので、そちらの費用もかかります。
・家賃の値下げを要求される
最近では「大島てる」など事故物件の情報を集めたサイトなどがあり、誰でも簡単にどの物件が事故物件なのかを知ることができます。
そのため、告知すべき期間が過ぎたあとでも家賃を安くしたい人が、事故物件であることを理由に家賃交渉の手段として用いることが考えられます。
・空室が増えるリスク
事故物件となり、悪い噂が周囲の住人に広がってしまうと、退去などにより空室が増えていくリスクがあります。特に恐ろしい事件性などがあると、それだけで全室退去などということもあり得ます。
事故物件を回避するには
購入した物件が事故物件となってしまうと、先に紹介したようなリスクが発生します。
告知義務はずっと続くものではありませんが、サイトがある限りその事実が消えることは一生ありません。
消している物件を事故物件にしないためにはどうすればよいのか？
その確率を少しでも少なくするための対策をいくつか紹介していきます。
①セキュリティ性の高い物件を選択する
強盗や放火など事件性のあるものを防ぐための一つとして、セキュリティ性の高い物件を選ぶことが挙げられます。
オートロック、高層階、立地エリア周辺の治安などが非常に大事になってきます。防犯カメラなどの設備もしっかり整えておきましょう。
また、セキュリティの高さは入居者に対しての安全性のアピールになりますので、入居率を上げる上でも優位となります。
②入居者の審査を厳しく
自殺、他殺などを未然に防ぐ上で大事になるのが、入居者の審査です。
収入や社会的なステータス、年齢、健康状態、過去にトラブルなどが無いかなど、様々な観点から人となりを判断することにより、リスクを軽減できるので、入居者の審査は厳しくおこなっていくことが必要でしょう。
また可能であれば、入居者と定期的に接点をもつことも大事です。
万が一のことがあった場合、連絡がつかないことを把握できれば、早急な対処が可能となります。
③事前に保険加入をしておく
事故物件となる事件などが起きる前にリスクヘッジのために保険加入をしておくこともオススメしておきます。
今では自殺、他殺などに対応している火災保険などもあります。
保険によっても内容は異なりますが、現状回復のための費用を補償してくれたり、期間は限定されますが、空室補償がついている保険もあります。
近年のコロナ禍などもあり、自殺や殺人も絶対にあり得ないというほどではなくなっているので、そういったリスクを減らすためにも事前に対策をしていかなければなりません。
まとめ
事故物件といっても明確な定義はありませんが、事故物件となることで様々なリスクが出てくることはお分かりいただけたでしょうか。
「大島てる」などのサイトで誰でも自由に事故物件の情報を得られるので、１度でも発生してしまえば入居を敬遠されてしまいます。
今回紹介したリスクをしっかりと把握し、事前に対策できるところは徹底的に実施し、その上で不動産投資をしていくことをオススメします。
