アパートや一棟マンションを買う時の指標の一つに
利回りで購入判断している投資家がいます。
現況利回りと将来利回りについて
利回りには、現況利回りと将来利回りがありまして
現況利回り・・・現在（購入時）の満室利回り
将来利回り・・・数年後の満室利回り
購入時には、利回りが高かったのに、数年後には家賃が下がってしまい
返済が苦しくなる・・・なんてこと、聞いたことがあるかもしれません。
それは、現況利回りを重視して、物件を選んでいるためです。
日本では、今後、人口減少が予想されているので、供給過多になれば、家賃が下がってくることが予想されます。
現況利回りだけで判断して、アパートや一棟マンションを購入していると、将来、家賃の減少により、返済比率が悪くなることで、アパート経営の運営に大きく影響を及ぼす可能性があります。
過去の日本において、家賃が上がっていた時代も確かにありましたが、それは、東京や大阪など都心部の一部でしかありません。
ほとんどの地域においては、家賃が下がる地域になるので、現況利回りをみて購入するのではなく、将来利回りをみて購入判断をすることで、リスク回避をすることができます。
将来利回りの算出方法
将来利回りの算出方法ですが、ある程度の予想を立てる必要があるので、分からない方は、不動産会社に聞いてみるのがいいと思います。
また、最近では、インターネットで賃貸情報が見れるので、購入予定地の近隣物件情報を確認する方法もあります。
間取りと平米数の一覧を作り、平均値を出した家賃に対して、10％～20％ダウン（地域によって幅あり）の将来利回りで算出して、購入検討するといいでしょう。
ただ、将来利回りが算出できないときには、現況利回りで購入するしかありません。
その際には、満室想定の現況利回り12％以上の価格で、購入すると比較的安全ではないかと思います。
ぜひ、参考にしてみて下さい。
