親からアパートを相続したときに、初めてアパート経営をする方もいると思います。
そんなときに、何から始めたらいいのか、ポイントをまとめてみました♪♪
アパート経営を勉強する
親からアパートを相続した方は、今まで親がずっとアパート経営をやっていたので
自分は一切タッチしていなかったという方が多いです。
つまり、アパート経営の仕組みや流れがまったくわかっていない状態で
親から相続したときは、当然、アパート経営の勉強が必要です。
ただ、アパート経営を勉強するのには、とても時間がかかり
また、現場での経験も必要なことですので、数年かかると思って
気長に勉強していく計画がいいです。
とりあえず、まったくわかっていない状態で
アパート経営を引き継いだ方は、
下記の項目をチェックしてみましょう。
・各部屋の賃料がいくら入っているか？
→賃貸借契約書等を確認
・現在の空室数と募集状況
・空室部屋の室内リフォーム状態
・銀行など金融機関からの借入状況と毎月の支払金額
・現在頼んでいる不動産会社との契約内容
→空室募集のみなのか、管理を任せているのかどうか等
・各支払い会社との契約内容や支払い方法
→水道代、共用電気代、浄化槽維持管理や受水槽清掃、日常清掃など
以上が、早々に確認するべきところです。
また、アパート経営を勉強するにあたり、ポイントがあります。
基本的な考えですが、収入を増やして支出を減らすことです。
さすがに、市場的によほどいい場所でない限り
家賃は、建物経過年数とともに下がっていくので
アパート経営では、家賃を出来るだけ下げないようにすることです。
家賃を下げないことが収入を増やすことになるということを
覚えていきましょう。
空室だと嫌だから・・と言って、家賃を下げて入居者を
確保していると、資産がだんだん減っていくことになります。
アパート経営を勉強するときのポイント
アパート経営の知識は幅広く必要ですが
早々に勉強したほうがいい項目がありますので
ポイントとして挙げます。
・空室対策
・工事単価（室内、室外ともに）
・長期修繕計画
・アパート経営の将来設計
空室対策は、アパート経営をする中で最優先事項です。
空室が多くなると収入が減り、経営が成り立たなくなりますので
そうならないように、常に満室経営をするためには
空室対策の勉強は必須だと思います。
空室対策の基本的なものは、家賃や敷金などの貸し方と
室内設備を充実させることです。
しかし、何でも設備を新しくしていると家賃に対しての
投資効率が悪くなるので、近隣ライバル物件と比較して
必要最小限に抑えていくことも重要です。
設備とは、インターネット使い放題や宅配BOX
テレビインターホン、温水洗浄便座、室内照明、エアコン
などのことです。
工事単価は、室内の原状回復工事や外壁塗装、修繕工事などの
工事単価を勉強しておくことで、高い安いが分かりますので
相場より高く工事を依頼するなんてこともなくなります。
工事単価を勉強するには、数社に同じ工事内容の見積もりを出し
比較してみることで、標準単価が次第に分かり始めます。
例えば、クロス張替え 平米単価1,000円が高い安いなど。
長期修繕計画は、工事価格が大きくなるため
計画をもって、お金を積み立てておく必要があります。
外壁塗装工事や屋上防水工事、廊下修繕工事などです。
アパート経営の書籍などを熟読して、ある程度の計画を立てておくことで
急な費用がかかることも少なくなるでしょう。
アパート経営の将来設計も簡単に作っておくといいでしょう。
今のアパートをずっと所有していくのか
いつぐらいに売却して、新しいアパートを建築するとか
築浅のアパートや一棟マンションに買い替えするなどの計画です。
アパート経営は、利益を確保し手元にお金を残していく経営になるので
やり方は、いろいろとありますが、お金を残すことに変わりはありません。
経営という意識をもって不動産投資を行っていく覚悟が必要です。
ぜひ、参考にして下さい。
