不動産投資物件の良し悪しを判断する時に
利回り12％以上！とか物件資料に表示していたり、不動産営業スタッフの人が説明してくれます。
初心者ですと利回り？〇％以上？って思いますよね！
なかなか聞けない利回りの計算方法や考え方を見ていきましょう。
不動産投資の利回り
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利回りとは、投資元本に対する収益の割合
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自分が投資したお金に対して、年間何％の利益が出るのかという数値です。
言い換えますと【投資効率】ですね。
利回り計算には、次の式を使います♪
不動産利回り＝満室時の年間家賃÷不動産の購入価格
分かりやすく例を上げてみます。
全4戸の一部屋 家賃4万円の単身マンションを購入する場合に
月16万円の家賃が入っています。
月16万円×12か月＝192万円の年間家賃収入が入っているので、この単身マンションを購入する時の売買金額が
1,500万円の場合・・・
192万円÷1,500万円＝0.128 → 利回り12.8％
1,200万円の場合・・・
192万円÷1,200万円＝0.16 → 利回り16％
1,500万円で購入した時より、1,200万円で購入するほうが、利回りが高いということが分かります。
ここで計算した数字は、実際の必要経費などは一切考慮していない計算になるので、仮の利回りとなります。
この仮の利回りのことを表面利回りと呼ばれています。
不動産会社のスタッフの人や物件資料に書かれているのは、この表面利回りが圧倒的に多いです。購入の指標になる数字です。
実質利回りは
満室時の年間家賃から予想年間費用を引いて計算した利回り
のことです。
予想年間費用とは、固定資産税などの税金や火災保険、維持管理費などです。
実質利回り計算式は
不動産利回り＝（満室時の年間家賃－年間予想費用）÷不動産の購入価格
実質利回りは、年間予想費用が入ってくるので、表面利回りより実際の不動産投資経営をする上での収支を予想しやすいのが特徴です。
でもいちいち予想費用を考えていられない！っていう方には
私の場合、満室時の年間家賃に20％から30％ぐらいを予想費用としてザックリと計算します。
月16万円×12か月＝192万円／年間なら
40万円から60万円／年間が予想費用です。
[illust_bubble subhead=”利回りのまとめとして” align=”right” color=”red” badge=”check” illst=”check-w3-l”]表面利回りと実質利回りの違いは・・・[/illust_bubble]
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表面利回り＝満室時の年間家賃÷不動産の購入価格
実質利回り＝（満室時の年間家賃－年間予想費用）÷不動産の購入価格
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分かりましたか？
簡単でしょ！
表面利回りは、グロス利回りと呼ばれている地域もあるようです。
参考にして下さい♪
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