最近退職後の資金は自分で運用するとう風潮から投資に興味を持つ人が増えています。
投資にも色々な種類があり、株式投資や不動産投資などメジャーなものから美術品への投資など多種多様です。
中でも不動産投資は上手く軌道に乗れば、毎年安定した家賃収入を得られるため、老後の資金作りの一環として魅力を感じている人ものではないでしょうか？
そんな不動産投資ですが、不動産はその名のごとく流動性が低い資産です。
いざ投資を始めてみたものの上手くいかず、物件を売却してリセットしたい！
と思っても中々すぐに実行できない可能性があります。
そこで不動産投資や不動産経営を考える場合は、長期的なプランをしっかり考えておく必要があります。
例えば家賃収入ですが、新築で買った物件も10年たてば価値は大きく下がるといわれています。
このような事実を頭に入れておかないと、想定利回りが予想以上に低くなり赤字経営まっしぐら、なんてことも起こるでしょう。
物件は経年劣化する！家賃はどれくらい下がるものなの？
建物は年数が経つと自然に老朽化します。
また、入居者が生活することでも劣化は進み、使い方や手入れの具合によっても劣化の程度は大きく異なってくるでしょう。
すると当然当初の物件の価値が下がるため、それに応じて家賃も下がるのが一般的です。
一体どのくらい下がってしまうのでしょうか？
物件のあるエリアや駅までの距離などによっても異なりますが、全国の家賃の１年間の下落率は平均するとおよそ１％程度と言われています。
10年で約1割ほど下がるイメージです。
また20年経つと下落率は緩やかになり、安定してくるとも言われています。
長期的な収支をシミュレーションするためには、このような家賃変化を頭に入れておく必要があるでしょう。
家賃が下がると収入が下がる為、オーナーにとって大きな痛手です。
特にローンを借り入れて、家賃収入を返済に充てている場合、家賃の下落が想定を上回ると赤字になってしまいます。
そのような事態に陥らない為にも周辺の物件の家賃推移を確認したり、予め下落率を計算に入れたりして、想定外の事態とならないようしましょう。
一方で家賃の下落は出来れば避けたいものです。
下落することは織り込むとしても、どのようにすれば下落率を抑えることが出来るのでしょうか？
家賃下落にどのように備えれば良いの?効果的な対策とは⁉
自宅用の物件を購入する時にも言われることですが、新築物件は広告費などのプレミアが上乗せされているため、少し築年数の経過した中古物件がお得ということがあります。
賃貸物件も同様で、すでに築年数があり家賃下落率の低い中古物件を選択すれば、ある程度家賃の下落を抑えることができるでしょう。
築年数の古い中古物件であっても、室内のリフォームを行えば十分魅力的な物件に様変わりします。
最新の設備を導入したり、オシャレな壁紙に張り替えたりと上手くニーズをとらえることが出来れば、興味を持つ入居者は増えるでしょう。
もちろんリフォーム代金は発生しますが、上手く入居者の心をつかむことが出来れば、リフォーム代以上の効果が得られるはずです。
家賃下落をどの程度抑えられるかはリフォームの内容次第ですが、そこは不動産オーナーの腕の見せ所です。
物件のあるエリアの客層をしっかりとリサーチし、上手に周りの物件との差別化を図りましょう！
まとめ
周辺の環境やニーズに変化がなければ、家賃下落は避けられないのが一般的です。
不動産投資は長期的な投資になるため10年、20年といった先のことまで考えてプランを練る必要があります。
家賃の下落率を抑えるためにどのような方法が考えられるか、周辺の物件も参考にしながら、日々対策を練っておきましょう。
