最近少子化に伴い空き家が増えているということを耳にします。
このような状況で、日本では今後、不動産投資は儲かるのだろうか？と疑問に思う人もいるでしょう。
確かに地域によっては、人口減少が激しく不動産と掛けて負動産などと揶揄されることもあります。
不動産は所有しているだけで固定資産税などがかかるため、上手く活用できなければ負の資産ということです。
赤字だけが増えいき、手放したくても買い手が付かずに売却すらできない…
このような話をきくと不動産投資に抵抗感を持ってしまうかもしれません。
しかしどのようなショッキングな話がある一方、成功して不労所得を得ながら悠々自適に人生を送っている人もいます。
どちらの道を歩むかは、いかに物件選びを失敗しないかが鍵です。
今回は、物件を購入する際に用いられる指標についてまとめました。
不動産査定で使われる収益還元法って何の計算なの？値の意味とは⁉
物件を検討する時によく耳にする指標が「利回り」ではないでしょうか。
利回りの中にも表面利回りや実質利回りなど種類がありますが、おおざっぱに言うと、物件の購入額に対して年間得られる収入の割合を示しています。
数値が大きくなればなるほど大きな利益となり、その物件の良し悪しを比較する時に使われため、投資家は常にこの値を気にしています。
収益還元法とは、不動産鑑定評価において対象不動産が将来生み出すであろうと期待される収益から不動産価格を求める手法のことです。
簡単に言うと、相場などから期待される利回りを元に物件価格を決めるということです。
不動産業者が不動産価格の査定を行う際に一般的にこの手法が使用されます。
不動産鑑定士は、このような方法を用いて土地や建物などの不動産の適正な価格を判定し、鑑定評価書としてまとめることができます。
不動産鑑定士の資格に興味がある方はもっと詳しい情報を探してみましょう。
収益還元法には直接還元法とDCF法2種類あるって本当？違いは何？
先程紹介した収益益還元法には「直接還元法」と「DCF法」の2種類があります。
大きな違いは、計算に使用する収益の期間です。
直接還元法では、対象不動産を所有することにより、将来得られると期待される一定の期間（一年）の収益などをもとにして価格を求めます。
一方DCF法とは「Discounted Cash Flow法」の略です。
対象不動産を所有することにより、将来得られると期待される毎期（毎年）の収益などをもとにして価格を求めます。
たとえば、築年数が経過すると経年劣化から修繕費用の出費が多くなったり、空室が増えたりして純収益が下がる傾向があります。
このようなこ事情も加味するため、直接還元法と比べるとDCF法の方が多くの要素を用いており、直接還元法よりも説得力がある計算となっています。
まとめ
今回は少し専門的な内容になりましたが、不動産鑑定士が不動産の適正な価格を判定するのに収益還元法という計算式を使うことが分かりました。
このように物件価格にはしっかりとした数字の裏付けがあります。
実際に素人が計算するには少し複雑かもしれませんが、このような方法を使用することを知っておけば、不動産を検討する際に詳しい相談ができるかもしれません。
ここまでくれば不動産投資上級者と言えるでしょう。
もちろん不動産鑑定士の資格が取得できるほど、高度な内容を理解する必要はないでしょう。
しかし不動産会社の営業に言われるまま投資するのではなく、自分自身でもある程度数字の根拠を考えられるようになると、投資のモチベーションも更に上がるのではないでしょうか。
