近年、老後の資金問題への不安などから退職後の収入の当てとして不動産オーナーとなることを検討する人が増えているようです。
上手くいけばそれなりの額の不労所得を得られることから、年金の破綻などに備えて、今から準備を始める人も多いのではないでしょうか。
よく耳にするようになった不動産投資ですが、家賃や駐車場、広告収入など様々な収入の得方があります。
代表的な家賃収入の例として、マンションやアパート経営がありますが、これらの違いは何でしょうか？
今回はマンションとアパート経営の違いについてまとめてみました。
マンションとアパートの投資に関して特徴や違いは？
まず不動産投資ですが、主なものとして区分マンション投資、一棟投資、戸建て投資、不動産投資信託、民泊、駐車場投資などがあります。
区分投資とは、一部屋単位で売買可能な不動産投資です。
アパートは一部屋単位での売買はほとんどないため、区分投資=マンション投資となります。
500万以下の比較的少額から投資可能であり、また必要な不動産管理の知識も限られている為、初心者が手を出しやすいメリットがあります。
また、複数個所に物件を分散して所有することで、災害等へのリスクヘッジが可能となります。
一方一棟投資とは、土地と建物をすべて購入して所有する規模の大きな投資となります。
もはや投資というより経営の領域に入ってくるようです。
初期費用がかなり高額になることや不動産の知識や経験が必要になることから、ややハードルが高そうですね。
ぞれぞれの特徴をまとめてみました。
マンション経営（一棟）
・初期投資の費用が高く、1億円を超える物件もある
・耐久性の高い構造が多く経年劣化しにくく
修繕費などが抑えられる
・戸数が多く収益性が比較的高め
・戸数が多い為経営負担も大きい
・ローンは長くしやすい
アパート経営
・初期投資はマンションに比べて安い
・マンションに比べて経年劣化しやすく
リフォーム代がかさむこともある
・戸数が少なく収益性は比較的低め
・戸数が少ないので経営負担も小さい
・ローンは借入期間を長くしづらい
・一般的にマンションに比べると空室率が高い
マンション投資、アパート経営。気になる家賃の差は！？
マンションとアパート、明確に区別されない場合もありますが、それぞれの性質状、投資の種類や経営上のメリットデメリットがあり、オーナーになる上では大きな違いがあることが分かりました。
それでは家賃収入に関してはどうでしょう？
勿論マンションかアパートかといった違い以外の要素として所有する部屋数や戸数、新築か中古か立地は都心か郊外か、などによって状況は大きく異なります。
ただし一般的な傾向としては規模が大きい一棟マンションが一番家賃収入も大きくなる傾向にあり、その分初期投資の額も大きくなります。
また実際の利回りを計算するには建物や設備維持費等の諸経費も考慮する必要がある為、表面上の利回りと実質的な利回りが異なることにも注意して計算するようにしましょう。
次に長期的なキャッシュフローですが、アパートとマンションでは耐用年数が異なる為、こちらにも差が出てきます。
木造アパートと鉄筋コンクリートマンションを比較した時、経費として計上出来る減価償却費は後者の方が長い為、大きな節税効果が生まれキャッシュフローが悪くなる時期を遅らせることが出来ます。
このようにマンションとアパート経営にはそれぞれ建物の特徴に応じた差があり、メリットデメリットが複雑に絡み合っています。
用意できる資本金や自身の性格を考え、どのようなスタイルで投資や経営をしていくのが向いていそうか最初に整理してみると良いでしょう。
まとめ
マンションとアパートのオーナーになる際、それぞれの投資の特徴やメリットデメリットをまとめました。
その上で利回りやキャッシュフローの違いなどを考慮し、無理のない方法で投資・経営するのが成功への近道かもしれませんね。
