今一般のサラリーマンでも始める人が増えている不動産投資ですが、投資した物件に親族を住まわせるのは可能なのでしょうか？
投資した物件が空き室になってしまった時の手段として、またその他様々な理由で親族を住まわせることについて、一度くらいは検討する機会があるかもしれません。
今回は、投資用に購入した物件に自分の親を住まわせる時の家賃の設定や税金について調べました。
親族を無償で投資物件に住まわせる時のポイント
まず既に物件に住人が住んでいる場合ですが、いかにオーナーと言えども正当な理由なく住人を強制退去させるのは非常に難しくなっています。
住居というのは衣食住という程生活の基本なため、住人側の理解が得られない場合無理に退去を進めるのは止めましょう。
もちろん住人が退去したタイミングで親族を入居させることは可能です。
では空室になった時に親族、例えば自分の親を住まわせるのはどうでしょうか？
またその場合家賃の設定はどのようなパターンが考えられるでしょうか？
一つずつ見ていきたいと思います。
まず、投資用物件を居住用に変更して無償で両親を住まわせた場合です。
空室対策として一見有効活用に見えますが、どうやら税金面を考えるとマイナスのようです。
それは賃貸借されている建物の減価償却費を必要経費に算入出来なくなるからです。
経費に入れることが出来ない為、より多くの税金がかかってしまうことになります。
またローン契約面で問題が生じることにも注意が必要です。
投資用物件を居住用に変更すると、ローン契約面で問題が生じる可能性があります。
投資用でローンを組んだ場合、得られた家賃収入から返済する予定の方が多いかと思いますが、無償で貸してしまっては賃貸が得られません。
金融機関とトラブルになってしまうと信用が下がってしまうので、ここはしっかり条件を確認するようにしましょう。
またサブリース契約を結んでいる場合ですが、一度サブリース契約を解除して再びサブリース契約を結ぶ時には、経過した年月に応じて賃料を下げられやすくなってしまいます。
もちろん契約解除がなくても一定の年月が過ぎれば、家賃は下がるのが一般的ですが、かなり大きな影響があるのでなるべく下げられないよう最大限努力しましょう。
親族を有償で投資物件に住まわせる時のポイント
それでは有償で親を住まわせるのはどうでしょうか？
実は親族間でのやりとりというのはとても難しいそうで、しっかりとした知識がないと税務署に目をつけられる可能性がある為注意が必要です。
まずこちらは生計を一にしているか否かで状況が異なります。
生計を一にしている親子間で不動産賃貸をする場合、不動産所得があったとしてもそれは所得とは見なされませんが、生計が別である親子間なのであれば受け取った所得は、不動産所得として計上する必要があります。
また家賃の設定ですが、下げすぎると所得が減る為、税務署から租税回避行為と見られてしまう可能性があるようです。
経費を差し引いても赤字にならないような家賃を設定するなど工夫すると良さそうです。
様々な専門知識が絡んでくるためややこしいですが、親子間での不動産賃貸の場合でも、きちんと賃貸借契約書を作成しておくことが大切です。
金額が大きくなってくると後々大きな問題になった時に苦労するため、不安な人は一度専門家に相談することがおすすめです。
まずは無料相談などを活用してみると良いでしょう。
自分でも知らない内に法律を犯していた！という事態にならないようしっかり勉強が必要です。
まとめ
今回は投資した物件に親を住まわせる時のポイントや注意点についてまとめました。
メリットデメリットを踏まえた上で、どのように工夫すればプラスになるか、一度自分の状況に当てはめて検討してみてはいかがでしょうか？
