不動産投資における「プラス収支」とは、月々の家賃収入からローン返済額などを差し引いてお金が余る状態を言います。反対にお金が足りない状態を「マイナス収支」と言います。
しかし、中にはマイナス収支でも投資する価値のある不動産はあるので、プラス収支は良い、マイナス収支はダメという判断はできないケースもあります。
ここではマイナス収支でも大丈夫なケースもあるということと、マイナス収支の仕組みを紹介していきたいと思います。
それではどうぞ！！
マイナス収支は大丈夫？
結論から言うと、計画によります。では、それぞれ見ていきましょう。
・マイナス収支でも大丈夫な場合
例えマイナス収支であっても、毎月の持ち出し金額より将来的に得られるであろう家賃収入の金額の方が大きくなれば、その投資は続けるべきだと言えます。
ローンを返済した後でも家賃保証が継続されたり、数十年たっても需要が下がりにくい人気のエリアであったりなど、ある程度収入が安定的に得られることが予想されるのであれば、将来的にはプラスになります。
ただ、注意しなければならないのは、新築だからとかその時に人気のエリアだからと相場より高い家賃に設定してしまうと、その時はプラス収支になったとしても、経年劣化とともに入居者が減ってしまい、最終的にマイナス収支となってしまう場合もあります。
将来性をしっかり見据えて長期的に考え判断していきましょう。
・マイナス収支がダメな場合
マイナス収支の中で危険なのは、「収支計画で得られる収入の根拠が不透明」な場合です。
２０年後、３０年後の長期シミュレーションを見た時に、想定家賃が下がってない場合は下がらない根拠はどこにあるのか明確にできていない場合は危険です。
生活に余裕がある場合は、物件価格の変動があっても良いタイミングで売りに出すこともできますが、空室が続くなどやむを得ず売らなければならない場合、物件価格が下落しており、損をするケースもあります。
長期的に見てプラス収支となるようにしっかりと計画していきましょう。
マイナス収支とは？
冒頭でも書きましたが、不動産投資におけるマイナス収支とは「収入から支出を引いた時にマイナスになっている状態」のことを言います。
ここでは不動産投資においての収入と支出を見ていきます。
・不動産投資においての収入
不動産投資において得られる収入は下記の３つが挙げられます。
・家賃
・礼金
・更新料
購入した物件を入居者に貸すことで家賃収入が得られます。礼金は大家さんへのお礼とて受け取るものなので、収入としてカウントされます。
更新料は賃貸契約の更新時に発生するお金になるので収入となります。
当たり前ですが、入居者が入っていないと家賃収入もないので、支出だけがある状態となり、マイナス収支となります。
また、築年数が経過していったり、人口が減少し不動産価値が下落していくと、家賃を下げざるを得ない状況となるため、マイナス収支になりやすくなります。
・不動産投資における支出
不動産投資における支出として最も大きな割合を占めるものは「ローン返済額」です。
そのほかの支出としては下記のものとなります。
・管理費
・修繕積立金
・賃貸管理委託料
・固定資産税
物件が経年劣化していきリフォームが必要となったりした場合は、リフォーム費用が発生します。
ローン返済額、賃貸管理委託料はこちらでコントロールできる部分もあるので、できるだけ抑えられるように計画していきましょう。
まとめ
マイナス収支と聞くとなんだか損をしているような印象となりますが、将来的に収入が上回ればプラス収支となるので、マイナスになったからといって慌てる必要はありません。
プラスにするためには、まずはしっかりとした投資計画が必要となりますので、不動産業者などと念入りに確認していきましょう。
損が出ないような不動産投資をしていけるようにぜひ参考にして頂ければと思います。
