アパート経営の利益率はどのくらい？

インフレが進む現在、お金を現金や貯金だけで持っているとどんどん価値が目減りします。

例えば、過去に100円で買えたものが現在は200円払わないと買えなくなったとしましょう。

この例ではお金の価値がまさに半減してしまった、ということになります。

投資はギャンブル要素がありリスクが高い、という認識を持っている人がいます。

しかしインフレが進むと、投資しないことがリスクにもなりうる、ということを覚えておいたほうが良いでしょう。

インフレーションの時は、お金を現物に代えておくと良いとされます。

不動産投資はまさに実需のある現物を所有することになりますのでインフレ対策の一つと言えるでしょう。

今回はそんな不動産投資の昔からの王道、アパート経営の利益率についてまとめました。

アパート経営の収入と支出にはどんな種類があるの？

まず、利益率を考えるためにはアパート経営の収入と支出について理解しておく必要があります。

まずは収入の項目例について見ていきましょう。

大家としての主な収入は家賃になります。

アパートだと部屋が複数戸あるので1部屋当たりの家賃×部屋数となります。

空き部屋が多いとそれだけ収入が減ってしまいます。

共益費は共用部分の水道光熱費や清掃費など、物件の維持管理に使われる費用です。

共益費の使い方にルールはないので、オーナーがどのように使うか決めることができます。

礼金は入居者から支払われる初期費用です。

最近は礼金0円という物件も増えて来ています。

ちなみに、礼金と並んでよく見かける敷居金は退去時に返却するお金なので、収入としてはカウントされません。

更新料は契約を更新する時に発生する料金です。

自主管理でオーナー自らが更新手続きを行った場合は全て収入とすることができます。

次に支出の項目例を見ていきましょう。

支出は大きく分けてイニシャルコストとランニングコストがあります。

中古のアパートを購入するか、土地から取得して一から始めるかで異なりますが、初期費用はかなりの出費が発生します。

なるべくリスクを低くするためにもどの程度の出費となるか、リターンと見合っているか、しっかり検討しましょう。

ランニングコストに関しては工夫次第で出費を抑えることも可能です。

例えば、小さなアパートであれば自分で掃除をしたり修繕したりすれば管理委託費用は発生しません。

収支表を見ながら、何にどれだけお金をかけるのか常に見直しするとよいでしょう。

気になる利益率はどのくらい？実際には想定より下がるって本当！？

それではいよいよ気になる利益率のお話です。

もちろん物件が

などによって大きく変わってきますが、1つの例としてイメージをご紹介します。

例えば、80坪程度の敷地に2階建て木造アパートを建てるのであれば、建築費は5000~6000万円程度です。

部屋数8戸、家賃を7万円/月と仮定すると満室時の家賃収入は年に672万円程度となります。

アパート経営でかかる経費は、一般的に収入の15%～20%と言われていますので、差し引くと年間530万ほどになります。

これは満室時なので空室発生率なども考慮すると、更に収入は減ってきます。

ここから物件購入のローン返済を考えると、だいたい手元に残る金額は100～200万円程度となります。

実質利回りは、一般的には2%〜5%程度になる傾向があると言われています。

まとめ

利益率や利回りといった数値は、オーナー初心者でも理解しやすく飛びついてしまいがちです。

しかし、不動産営業マンの出す数値はあくまで想定通り家賃収入が得られた時です。

一般的な利益率よりも高い物件の場合、もしかしたら思わぬリスクが見落としが潜んでいるかもしれません。

利益率や利回りの計算がどのような根拠に基づいているか、必ず営業マンに確認してください。

収支の項目を細かく理解して、しっかり内容を理解してから物件を選択すると失敗も後悔も減るでしょう。