念願だったマイホームを購入し、住宅ローンを返済している最中に不動産投資を始めたい！と思い立ち、いざ投資物件を購入した場合今借りている住宅ローンへの影響はあるのでしょうか？
それにはまず、住宅ローンと不動産投資ローンの違いを説明する必要があります。
それではひとつずつ見ていきましょう。
・借入の目的
住宅ローン、不動産投資ローンともに不動産の購入という点では同じになりますが、借入の目的が異なります。
住宅ローン、、、住宅の購入者が自分自身の居住用に家を購入する
不動産投資ローン、、、物件を第三者の賃貸用の住居として提供して、家賃収入を得る為に購入する
不動産投資はあくまで収入を得ることが目的のため、住宅ローンの契約物件で不動産投資を行うことはできません。
もしそれがバレた場合は金融機関から一括返済を求められる可能性があり、信用度も下がりますので、不動産投資を行う場合は必ず不動産投資ローンを組みましょう。
・返済の原資
不動産投資ローンの場合は、入居者から受け取った家賃収入がそのまま返済原資となります。
住宅ローンは居住者自身が労働などによって得た給料収入が返済原資となります。
・金利
住宅ローンと不動産投資ローンでは金利が違います。
理由としては、不動産投資は収入を得るための事業であるのに対し、住宅ローンはあくまで個人の居住用のためだからです。
特に不動産投資ローンは家賃収入により収益は変化するので、入居者に家賃を滞納されたり、空室が多くなることで家賃収入が減ると、金融機関からすれば返済を滞納されるリスクが高くなります。
そのため、住宅ローンよりも高い金利が設定されているのです。
・融資の審査
金融機関が融資の審査をする際、住宅ローンは個人の職業や信用情報などを元に返済能力があるかどうかを判断します。
不動産投資ローンでは個人の情報だけではなく、物件の条件も審査の判断材料になります。物件の資産価値、エリア、築年数なども審査に関わってきます。
また年齢の上限も住宅ローンが７０歳までが多いのに対し、不動産投資ローンは８０歳までが多いです。これは返済の原資が労働などによる給与収入か、家賃収入による事業収入かの違いによるところが大きいです。
また融資の限度額に関しても、住宅ローンは年収の７倍程度が目安となりますが、不動産投資ローンは物件の収益性、これまでの投資物件の運用成果などにより融資限度額は変動してきます。
住宅ローンと不動産投資ローンを併用する際の注意点
２つのローンの違いについてはお分かり頂けたかと思います。
ここでは、もし２つのローンを併用する際に注意した方がいいことをいくつか紹介します。
・不動産投資がうまくいくとは限らない
住宅ローンを返済しながら、家賃収入で不動産ローンを返済する際に注意して欲しいことは、不動産投資が必ずしも成功するわけではないということです。
購入物件の空室がうまく埋まらず、思っていたよりも家賃収入が得られないとなると、本業の給与収入から２つのローンを返済しなければなりません。
それはかなり苦しい状況になるので、最悪の場合は物件を手放したり、破産に追い込まれることも想定しておかなくてはなりません。
そのリスクがあるということは十分に分かっておきましょう。
・審査を無理矢理通さない
すでに住宅ローンを組んでいる人が不動産投資ローンを申し込む際には、現在の借入状況を正確に伝えなければいけません。
住宅ローンの返済が無い方が当然審査には通りやすいですが、ここで虚偽の内容を申請したりすれば、信用問題にも関わりますし、仮に無理矢理審査を通したとしても、その後の返済が苦しくなるのは目に見えています。
併用する場合は、必ずその状況をありのまま伝えて、それで審査に通らない場合はもう１度返済プランや、資金計画などを見直してみましょう。
２つを併用する場合、どちらが先の方がよいのでしょう？
自己資金をある程度もっていて、年収が高い方であれば、不動産投資用ローンを先に組む方が良いです。
住宅ローンを先に組んでいた場合、後から不動産投資ローンを組む為には審査に通るのが厳しくなります。
逆に後から住宅ローンを組む場合は、不動産投資によって得られた家賃収入を給与収入と合算してもらえる可能性があるため、審査に優位になります。
また、不動産投資では家賃収入だけでなく、売却した際にはその収入も得られるので、それを住宅ローンの頭金にして、個人住居用の住宅を購入することも可能です。
まとめ
住宅ローンと不動産投資ローンではその目的も違う為、もし併用する際には注意が必要です。
すでに住宅ローンを組んでいて、投資物件も購入したい場合は、その物件の資産価値、エリアなどを十分に考慮し、確実に収益が得られることを前提に考えるべきです。
住宅ローンの負担をいかに減らすことができるかということを考えましょう。
