不動産投資で気になるところといえば、毎月どれだけの家賃収入を得られるかという利回りがまず気になりますが、もう１つ物件をいつ売却すればいいのかというところも気になるところです。
いくら利回りが高くても、売却時に損失を出してしまえば元も子もありません。
できるだけ高く売れるタイミングで売るのが一番良いです。
その売り時のタイミングをいくつか紹介していきたいと思います。
ぜひ参考にしてみてください！
売却に適したタイミングとは？
①大規模な修繕をする前
区分の投資マンションでは、毎月修繕積立金を管理組合に支払い、その積立金で管理組合は大規模修繕を行います。
ほとんどの場合、修繕積立金は段階積み立て方式をとります。
段階積み立て方式とは、修繕金が数年ごとに上がっていく方式です。
また、工事費が上昇したり、想像を超えた劣化などがあった場合は、一時徴収金を請求されることもあります。
このように多額に出費するタイミングや徴収金が上昇するタイミングで、物件の売却を検討しましょう。
②築年数が２０年を超えてしまう前
築年数２０年は住宅物件にとってひとつの節目となります。
水回り、内装などの施設の修繕や交換などがさまざま出てくる時期でもありますので、売却を検討するひとつのタイミングです。
築２０年だと古くて売れないのではないかと思いますが、逆に興味を示す投資家も多くいます。
その理由としては、以下の２つがあげられます。
・下落のリスクが少ない
・リフォームはリノベーションが普及してきた
不動産の価値としては、新築時が最も高く、以降は資産価値はだんだん下がっていきます、しかしそのスピードは緩やかになっていき、築２０年を超えると横ばいとなります。
そのため、下落のリスクが少ないので投資家としてはお買い得な不動産なのです。
また、近年では中古物件をリフォームやリノベーションして新しい価値を生み出すことができるケースが増えてきています。
物件を安く購入し、新築物件と同様のレベルの物件として売り出すこともできます。
③入居者が入っている時
マンションを売るタイミングで入居者がいる場合は「オーナーチェンジ物件」となります。
入居者をいちから探す必要がなく、購入後からすぐに家賃収入を得られるので、投資家からも人気が高い物件なのです。
④減価償却の終了する時
先ほども少し触れたように、物件は経年劣化によってその資産価値は減少していきます。
その減少分を減価償却費として経費に計上できます。
減価償却には期間があり、木造住宅は２２年、鉄筋コンクリート住宅は４７年となるのですが、減価償却が終了してしまうと経費が少なくなりますが、その分所得が上がってしまうので所得税や住民税が増えます。
そうなると収益が大きく下がってしまいますので、減価償却期間が終了する前に売却を検討しましょう。
⑤２〜３月の引っ越しシーズンの時
２〜３月は引っ越しシーズンであり、１年で１番の賃貸の繁忙期となります。
このシーズンに合わせマンションを売却するのもよいでしょう。
準備期間なども含め８〜１１月から売却活動に入り、タイミングを合わせましょう！
アパートやマンションの物件売却の流れ
物件を売却する際の流れを簡単に紹介していきます。
１．仲介売買業者へ相談・選定
２．媒介契約の締結
３．売買契約
４．決済・引き渡し
５．確定申告
また、売却時には以下の費用もかかります。
・仲介手数料
・登記費
・ローン返済費
・証明書発行費
この他にも、売却時にかかる税金などもあるので事前によく調べておきましょう。
まとめ
投資用物件を購入する際には、事前に出口戦略もしっかりと立てておくことが大切です。
今回、物件を売却する時のタイミングをいくつか紹介させて頂いたので、ぜひ参考にして頂ければ幸いです。
物件を購入すればそれで終わりではありません。
物件を維持するにも費用は掛かりますし、物件の資産価値も日々変動していきます。
ぜひ事前にしっかりと勉強し、投資するからにはプラスで終われるようにしていきましょう！！
