みなさんは不動産投資ときくと何を思い浮かべるでしょうか？
投資はギャンブルみたいなものだから怖いと感じるでしょうか。
専門的な用語がたくさん出て来て難しいから自分にはとてもできなさそう…、
なんて思っている方もいるかもしれません。
しかし、終身雇用制や年金制度などのシステムが破綻しつつある現在、自分自身で対策を打っておかなければならないでしょう。
想像以上にうまくいけば、経済的自由を手に入れて早期退職するという道（FIRE）も叶えられるかもしれません。
少しでも安心な老後を送る為に、まずは投資に関する基本的な用語を勉強してみましょう。
そしてどのような条件であればリスクを極力抑えられるか、一般論を知るところから始めるのがおすすめです。
今回は不動産投資において収益を考えるうえでとても大事な「利回り」についてまとめましたのでぜひ参考にしてみてください。
不動産投資の「利回り」ってどういう意味？
それでは早速「利回り」という言葉について解説しましょう。
利回りとは、物件価格に対して1年で得られる収入や利益の割合のことです。
投資商品の「年利」と似たような指標といえるでしょう。
割合を用いているので、この指標を使えば、異なる物件価格の物件価値をざっと比較することができます。
そして利回りには、表面利回りと実質利回りがあります。
表面利回りは、年間家賃収入を物件価格で割った割合であるため、簡単に計算することができます。
しかし、不動産は毎年固定資産税や保険料が発生したり、経年劣化で補修費が生じたりするためランニングコストを無視できません。
表面利回りは、購入金額以外のコストを考慮していないため高い値が出がちです。
表面利回りばかりに捕らわれて、いざ不動産投資を始めると想定外の出費が重なり赤字経営になってしまった！！というのはよくある失敗例です。
特に初心者の方は誤解しやすい所でもありますので、表面利回りの値ばかりを根拠に物件の購入をすすめてくる営業マンには注意した方がよいでしょう。
一方、実質利回りは運営時や購入時のコストを考慮に入れているため式は複雑ですが、より実情に即した収益性を表す指標となります。
もちろん、空室が続いたり災害に見舞われたりと投資には不測の事態がつきものです。
実質利回りといえども絶対ではありませんので、あくまで参考の値として投資計画を練りましょう。
とにかく物件を購入する前に提示される「利回り」が
どのような数字なのか？
値の算出根拠をよく調べ理解しておくことが重要です。
不動産投資の利回りの相場はどれくらいのものなの？
利回りについて理解できたら、次に気になるのが利回りの相場でしょう。
一体どれくらいあれば収益がでるのでしょうか？
1つの目安として最低ラインは10%とする意見がネット情報や書籍などで見受けられます。
しかし、利回りというのは立地や物件のスペックによってかなり変わってきます。
例えば都心ほど利回りは高く、地方ほど低い傾向があります。
では地方の方が必ず収益が高くなるのでしょうか？
もちろんそのようなことはありません。
なぜなら一般的に地方ほど過疎化が進みやすく空室リスクも高くなる傾向があるからです。
利回りの最低ラインはリスクとリターンを総合して考える必要があるため、一般論では語れないということです。
たくさん物件をみていく中で、明らかに周囲の相場より利回りが高いものは相応のリスクがある可能性が高いことをよく覚えておきましょう。
そのリスクを理解した上で対策を講じ、ハイリターンを追及するのであれば、立派な勝ち組投資家への第一歩となるかもしれません。
まとめ
今回は物件の良し悪しを判断するために欠かせない「利回り」についてまとめました。
たくさんの物件から効率よく候補を絞る時にとても有効な指標です。
しかし、この数字だけを鵜呑みにすると大きな失敗をすることがあります。
表面利回りも実質利回りがとてもよいため学生向けの物件を即購入したら、次の年に大学キャンパスが移転して収益化が難しくなった、などということもあります。
ある程度気になる物件の数が絞れたら、後は現地に直接足を運び数字だけでは分からない情報収集してから検討するのがよいでしょう。
