不動産投資で毎月赤字が出てると友達が言ってるけど、それは大丈夫なのか?
将来的に自分もやってみたいから気になる。
もし、赤字がダメなら対処方法とかもあったら知りたい。
そんな疑問にお答えします。
不動産投資しで毎月赤字になる理由
不動産投資の赤字には問題のある赤字と問題のない赤字があります。
投資をしているなら最終的に手元にお金が残れば問題はありません。
では、具体的にどのような種類の赤字があるのか?みていきましょう。
問題のない赤字の1つ目は、
減価償却による帳簿上の赤字です。
手元にはしっかり毎月お金は入ってきてはいるけど、確定申告をするときに減価償却費という費用を引くと赤字になる場合です。
ちなみに減価償却費とは、不動産を買うときにかかった費用を決められた年数に分けて費用として計上するものになります。
決められた年数とはこんな感じです、
新築の場合
鉄筋コンクリート造(SRC・RC) 47年
重量鉄骨造 34年
軽量鉄骨造 27年
木造 22年
中古の場合
償却年数=(法定耐用年数-経過年数)+法定耐用年数×0.2
新築だと22年〜47年で中古だとその物件が建ってから、どのぐらい経過しているのかが関係してきます。
2つ目は、
キャピタルゲイン狙いの投資です。
キャピタルゲインとは不動産の値上がりを期待した投資になります。
値上がりを期待しているので少しの赤字なら売却した時の利益で黒字になれば問題ないです。
値上がりを期待した投資でもできるだけ赤字は少ない方がいいです。
もっと言えば黒字の方が本当はいいです。
思ったように値が上がらなかったり、売却したいときにできなかったりする可能性もあるので、できるだけリスクは少なくしたほうがいいでしょう。
3つ目は、
毎月少額の赤字で持ち出しがある物件です。
少額の手出しがある状態でその物件が手に入るならOKという考えになります。
例えば、8000万円の物件で毎月1万円の手出しがあって、30年後にローンが終わるとなると、
1万円×12ヶ月×30年=360万円
360万円の手出しで8000万円の物件が手に入ることになります。
普通に考えたらかなりお得に感じるんじゃないでしょうか。
ただ、ここにも注意点があって、空室になって収入が減ったり、途中で修繕をしないといけなくなったりするので、そうするともっと費用がかかることになるので注意が必要です。
続いて悪い赤字を見ていきましょう。
1つ目は、
空室があって家賃収入が減り毎月の手出しが多い
もともとの想定より人が入らず家賃収入が減っている場合です。
余裕を持った返済計画をしてこのリスクをできるだけ減らしましょう。
ギリギリで返済計画を立てると、自分の給料から手出ししないといけなくなってしまうので、逆に生活がキツくなってしまいます。
2つ目は、
金利が上がって返済額が増えてしまう。
借りている金額が多ければ多いほど金利上昇の景況は大きいです。
1%とか上がったら簡単に毎月の返済額が数万円単位で変わってきます。
なので物件は黒字にして金額が多い場合は、繰上げ返済などの考えていきましょう。
3つ目は、
突然の修繕でお金がかかってしまう。
突然不動産の設備が故障してしまったり、事故に巻き込まれてしまって修繕しないといけない状態になる場合があります。
そうすると数百万単位でお金がかかることもあるのである程度の資金を貯めておくことも必要になります。
不動産投資での赤字対策
不動産投資で赤字にならないための対策を紹介します。
まず1つ目は、
管理会社を変更するです。
管理会社の中には自社だけで入居人を募集したり、他社にお願いするところ両方やっているところがあります。
もし、今契約している管理会社が自社と他社の両方で入居人の募集をしてないなら、変更することで空室がなくなるかもしれません。
2つ目は、
物件をリフォームやリノベする。
空室が続いたり入居しても長く住んでもらえない場合は、物件に魅力がないのかもしれないので、リフォームやリノベをして魅力を増やしましょう。
資金が掛かってきてしまいますが、これで満室になり黒字になる可能性があります。
3つ目は、
複数の銀行で見積もりを取り、金利の安いところを探す。
銀行によっても金利は変わってくるので、できるだけ安いところを探して契約した方がお得になります。
先ほども言いましたが1%変わるだけでも毎月数万円変わるので銀行選びはとても重要です。
まとめ
毎月赤字はできるだけやめた方がいいことがわかったと思います。
節税になることはありますがデメリットの方が大きいので、不動産投資をする場合は黒字になるようにしましょう。
そのためにもいろいろリサーチしてから検討することが重要です。
最後まで読んでいただきありがとうございます。