築古物件は購入する際には、費用が抑えられるなどメリットがありますが、逆に売りにくいというデメリットもあります。
築古物件の出口戦略は果たしてあるのでしょうか？
売却する際のポイントもいくつか見ていきましょう！
まず重要なのは宅地としての需要が高いかどうか。
築古物件は、ローンも組みにくいのでアパートやマンションとしては売却しにくい点があります。
しかし、物件を解体してから更地として売却する場合は、その土地としての価値をみるので、周辺土地の価格の変動がなければ、購入した価格で売却できることもあります。
それ以外にも、周辺に新築の住宅が立ち並んだりして、戸建て用の住宅地として人気があるエリアであれば、アパートやマンション用ではなく戸建て用としての需要があるかもしれないので、売りやすくなります。
築古物件は売却が難しいのか？
築古物件は新築物件と比べてみると、どうしても売却は難しいです。
理由としては、築古物件はローンが組みにくい場合が多いからです。
耐用年数の残存期間が短く、不動産の評価額が下がります。
そのために、銀行側としては貸付金額に見合うだけの担保が確保できないと判断し、ローンを断るケースが多くあります。
また特に日本では新築などの物件が好まれがちなので、築古だと人気がありません。
また、購入後の稼働率（入居者数）を考えた時に、新築に比べると入居者を探すのに苦労する傾向にありますし、立て替えるにしても大きな費用がかかってしまします。
先ほどにも書きましたが、いっそ更地にしてしまった方が売れるケースもありますし、戸建てとして利用する形もあるので、様々な判断が必要となるでしょう。
築古物件の売却のタイミングは？
築古物件で重要となってくるのが、売却のタイミングです。
建物には法律で耐用年数というものが定められており、耐用年数の残りの期間が長いほど物件は売却しやすくなります。
ですので、相場などが好条件となったタイミングや、買いたい人が現れた場合には、躊躇なく売却するという判断も必要となります。
ただ、焦って売るのではなく耐用年数の残存期間とともに、不動産相場の状況もきちんとみることも大切です。
不動産を買いたい人が少ない場合は当然不動産価値も下がる可能性があるので、タイミングを測ることも重要なポイントとなります。
好条件で売れるタイミングも必ずあるので、気長に待つことも時に必要です。
売却時のポイント
・土地の価格が高い時期
物件を高く売るためには、その土地の価格が重要です。
建物自体は経年とともに価格は下がっていきますが、土地の価格は経年には左右されず、市況によって左右されます。景気が良いと上がりますし、不景気の時は下がります。
タイミングによっては、物件を購入した時よりも高く売れることもあるので、土地の価格にも注意を払いましょう。
・部屋が満室の状態で売却する
物件を売る際にはできるだけ満室の状態で売りましょう。
空室がある場合は、購入検討者がその空室の賃料を保守的に見積もってしまうケースがあるので、希望の価格で売れない可能性があります。
満室にするのが難しいのであれば、数ヶ月賃料を無料とするフリーレントで入居者を埋めることも考えましょう。
売却時に「満室」となっているかどうかによって、価格が大きく変動するので、なるべくなら満室の状態で売却するようにしましょう。
・不動産会社に相談する
自分自身で売却のタイミングを見るのはもちろん必要ですが、早めに不動産会社に相談するのもひとつの手段です。
メリットとしては、その時点での物件の価値を詳しく調べてもらうことが可能だからです。市況にも詳しいので、あらゆる角度から様々な情報を得ることができます。
そのうえで最適なタイミングを測ることができるので、話だけでも聞いてもらいましょう。
まとめ
物件は築年数が経てば経つほど売却は難しくなります。
物件を購入する際には、必ず出口戦略も考えた上で購入することをオススメします。
ここに載せていること以外にも売却時のポイントはたくさんありますので、ぜひご自身で調べてみたり、不動産会社などのプロに相談して判断しましょう！
