稼げるアパート経営をするためには、いろんな方法があります。
その中でも購入時の物件見極めがとても重要な要素のなっていますので
その情報をまとめてみました。
購入時の物件見極め方法
不動産投資で失敗しないための方法として
まず、最初に重要なのが購入する物件の見極め方です。
つまり、不動産を取得するときに間違ってしまうと
その後のアパート経営も成り立たなくなる可能性が高いということです。
それでは、どんな物件を購入すればいいのかですが、
・表面利回りが12％以上
・各県の県庁所在地のエリア
・購入後に大規模な修繕費がかからない（築年数15年以内）
この3つをクリアしているアパートや一棟マンションなら
すぐ購入していいと思います。
しかし、実際には、こんないい物件は探してもなかなか
見つからないのが現実ではないでしょうか？
つまり、上記のような条件の物件は、他の購入者も狙っているわけなので
競合が多くなるため、特に初めて不動産投資を始める人にとっては
ハードルが高くなってしまうわけです。
では、なかなか購入するのは難しくなってしまうのでは・・・
そう感じた方もいるのではないかと思います。
確かに上記の条件すべてをクリアした物件はなかなか出てこないですが
１つだけ条件をクリアしている物件を探せば、見つかる可能性もあります。
例えば、築年数が20年以上経過しているが、
立地が良いところに建っている。
利回りが12％以下だけど、築年数が10年だったりと
そんな物件なら探してみると意外とあったりします。
そして、インターネットで探す以外にも
不動産会社が非広告で買主を探している場合もあるので
直接、不動産会社を回ってみることをおススメします。
なぜかというと、非公開の売りアパートや一棟マンション情報を
各不動産会社がそれぞれ隠し持っている場合があります。
これは、売主から雑誌やインターネットには掲載せずに
売りに出していることを内緒にして売却してほしいと
依頼されているためです。
ということで、投資物件情報を得るために
・インターネットや雑誌
・直接、不動産会社回り
この両輪をやることで、中にはいい物件情報を
得ることもありますので、やってみることをおススメします。
それと、上記の条件以外にもさらに譲歩した条件として
返済比率を45％以下に抑えられるのなら購入検討するべきだと思います。
返済比率45％は、例えば満室のときに50万円家賃が入るのなら
借入返済金額が22.5万円以下に収まることをいいます。
返済比率が低いと将来、空室が多くなったり、家賃が下がってきても
支払える確率が高くなりますので、リスク回避としてもいいのではと思います。
実際に私も購入した物件は、返済比率が45％以下の条件だけでしたので
この条件で探すと、物件情報が意外に多く出てくるのではと思います。
この返済比率ですが、融資期間をどれだけ長くして
融資をしてくれるのかどうかになるので、金融機関との打合せが必要です。
自分がこれいいなぁと思った物件は、すぐに銀行担当者と
融資期間がどれぐらいになるのかを打合せする。
この繰り返しで、物件購入は可能ではないかと思います。
ぜひ、頑張ってみて下さい。
