不動産投資で節税にならないのは嘘⁉税金対策の本当と嘘を解説!

不動産投資 節税 嘘節税について

スポンサードリンク




不動産投資が節税になるという根拠は、サラリーマン等の給与所得を不動産投資から発生させた赤字と損益通算をすることができるためです。

結論から言いますと、不動産投資で節税にならないケースというのは、例えばワンルームマンション投資で、投資のトータルリターンが赤字で、節税額より赤字が上回ってしまっている場合です。

いくら節税できて所得税が還付されるとしても、投資のマイナスが還付額を超えてしまうのであれば、投資する意味がありませんよね。

では不動産投資で節税になる場合は、どんなケースが考えられるかお話していきたいと思います。

 

不動産投資で節税できるケース

不動産投資 節税 嘘

まずは、不動産投資における、節税の基本的な仕組みについて確認していきたいと思います。

一般的に、給与所得にかかる所得税は源泉徴収という形で支払い時に天引きされています。

そのため、会社での年末調整後に確定申告を行い、給与所得から不動産投資の赤字を差し引いて税金の再計算をする事で、所得税額が減額となり、差額を還付してもらうことができるからです。

しかし、確定申告における不動産所得の計算や損益通算についてはいくつも規定や特例があるため、実際に計算してみたら節税にならないケースというのも存在します。

先程のワンルームマンション投資もそういったケースの一つですね。

 

次のようなケースでは節税メリットがあるといえます。

物件の保有期間中に減価償却費や経費を計上する事で一時的に赤字の年度が発生するが、その後、物件を売却して、売却益を確定させた際の、物件のトータルリターンは黒字となるような場合です。

トータルリターンとは物件の売却金額と保有期間中の賃貸収入金額から物件の取得価格、諸費用、支払い利子、必要経費、支払った各種税金を全て差し引いた金額となります。

つまり、その物件に投資して最終的に手元に残った利益のことです。

 

物件から得られるトータルリターンが黒字の場合、単純に考えると黒字がでた分だけ税金も増えてしまって節税にならないように感じますが、所得税の各種税率の差を利用する事で節税できる場合があります。

 

節税の流れとしては次のようになります。

高額所得により高税率で課税される給与所得や他の不動産所得がある。

不動産を購入し賃貸する。

確定申告において減価償却費等の必要経費を計上し、還付申告で税金を取り戻す。

ポイントとしては、物件を約6年目以降に売却する事で、長期譲渡所得の税率20.315%を適用できますので、不動産投資におけるトータルリターンについては低税率で納税するというイメージです。

つまり、給与所得や不動産所得の所得税率が20.315%以上となる場合、節税メリットがあるという事です。

スポンサードリンク

 

 

不動産投資が節税にならないその他のポイント

不動産投資 節税 嘘

上でお話していた損益通算の際に注意すべきポイントとして、所得税法に「土地の負債利子の損益通算の特例」というものがあります。

不動産所得の計算上、土地の取得にかかる借入金の利子については、損益通算の対象とならないというものです。

つまり、借入金の利子のうち建物以外の土地の部分については、不動産所得が赤字となった場合でも、給与所得と損益通算できないため、節税にはなりません。

他には、所得税の確定申告では事前に申請する事で、青色申告特別控除を受けることができますが、不動産所得が赤字となった場合はこの特別控除を利用できません。

青色申告特別控除は不動産所得の黒字の範囲内で控除することになるためです。

節税をしようとして不動産所得を赤字にしてしまうと、この特別控除の恩恵が受けられないということになりますので、ご自身の状況に応じて節税メリットを最大化できるバランスをシミュレーションする必要があります。

詳しく検討したい方は専門家である税理士へ相談してみてくださいね。

ちなみに、特別控除額は事業的規模(5棟10室以上)の場合は65万円。その他の場合は10万円となります。

 

まとめ

不動産投資では節税メリットがある場合もありますが、節税よりも収益を最大化させることが一番重要となります。

そのため、不動産会社の営業マンから節税目的で購入を進められた場合は、トータルリターンがプラスになるのか、キャッシュフローに問題がないか慎重に検討する必要があります。

確実にキャッシュフローを生み出せる物件を見極めた上で、節税もしっかりと行い、収益を最大化していきましょう。