今はサラリーマンをしてるけでど知り合いからマンション投資で節税できるから購入しない？と話をされている。
それってどういう仕組みで節税できるんだろう。マンション投資で節税になるからって赤字がいいのか？
知りたい。そんな疑問にお答えします。
マンション投資で節税できるカラクリ
マンション投資で節税をするためには帳簿上の収支を赤字にする必要があります。
帳簿上の収支が赤字だと損益通算して節税ができます。
帳簿上の収支が赤字とはどういうことかというと、減価償却をすることで赤字になります。
減価償却というのは、不動産を買うのにかかったお金を全額その年の費用としないで、耐用年数で割って費用にすることです。
耐用年数は建築構造によって変わってきます。
鉄筋コンクリート造（RC造） 47年
鉄骨造 34年
軽量鉄骨造 27年
木造 22年
新築の場合はこのようになっています。
中古で購入する場合は2パターンあって、耐用年数の一部を経過してる場合と、耐用年数を超えてしまっている場合です。
計算方法はこのようになっています。
法定耐用年数の一部を経過している場合の計算
減価償却期間＝（法定耐用年数ー経過年数）＋経過年数×20％
法定耐用年数を超えている場合
減価償却期間＝法定耐用年数×20％
このようにして計算したものが減価償却費となります。
そのため節税を目的として物件を購入するのなら減価償却費が大きくなる物件を選ぶようにしてください。
減価償却費が大きくなる物件とは「木造の築古物件」になります。
赤字になると何が節税できるのかというと、所得税と住民税が節税できます。
どうして節税できるのかというと、所得税と住民税は利益額によって変わってくるので赤字によって利益の金額が減ると節税できることになります。
そのほかには、相続税と贈与税が節税できます。
相続税・贈与税でなぜ節税できるのかというと、現金で相続するよりも不動産で相続した方が税金が安く済むのが理由です。
節税効果が高いと言われる人は年収900万円を超えてくる人になります。
理由としては所得・住民税の税率が33％と高くなるからです。
ということは、年収が900万円以下の人は減税額が低いので節税効果があまりないということになります。
マンション投資は赤字と黒字どっちがいいの？
マンション投資は黒字の方がいいです。
はじめのうちはいいですが、赤字がずっと続くと節税のメリットが少なくなっていきます。
減価償却費で赤字が理想です。
マンション投資の家賃収入がずっと赤字だと金融機関からの評価が低くなり、次に投資をするときに融資を受けずらくなってしまいます。
これからもマンション投資を続けたいなら赤字は避けたほうがいいです。
それと減価償却費が計上できなくなると例えマンション投資が赤字になっていてもたいして節税できなくなるので黒字でしっかりと利益をだせるようにしておきましょう。
赤字を続けてローンを返すのがキツくなってしまったら、なんの意味も無くなってしまうので気をつけてください。
投資にはさまざまなリスクがついて回るので、しっかりと黒字にしておいて利益が出てる必要があります。
まとめ
マンション投資をするならはじめからしっかりと黒字で運営をした方がいいです。
なので節税になるからと赤字の不動産を購入することは避けた方がいいです。
不動産投資は節税目的ではじめることは辞めておきましょう。
あくまで赤字で節税するのはメインの効果ではありません。
最後まで読んでいただきありがとうございます。
